Durante este mes de agosto, mientras compartía conversaciones con amigos, familiares y compañeros, un tema ha surgido repetidamente: las dificultades para comprar o alquilar vivienda en España. El mercado de la vivienda parece haberse vuelto una especie de laberinto, donde la búsqueda de una casa adecuada al que poder acceder se convierte en una odisea. Estas conversaciones me llevaron a leer varios análisis sobre el tema, y en particular, uno de BBVA Research publicado en julio que me pareció especialmente interesante.
Hoy quiero compartir algunas reflexiones para entender qué está pasando con la oferta de vivienda en España y cómo podemos avanzar hacia soluciones que nos permitan conseguir nuestras metas, desde los que buscan su primera vivienda hasta los que quieren invertir en propiedades.
1. La demanda de viviendas sigue en aumento (y no parece que vaya a parar pronto)
Uno de los primeros puntos que debemos tener en cuenta es que la demanda de viviendas sigue siendo muy fuerte en España. La población va a seguir creciendo en los próximos años, en gran parte gracias a los flujos migratorios. Esto significa que seguimos necesitando más viviendas. De hecho, se estima que para 2030 se necesitarán entre 1,4 y 2,1 millones de nuevas viviendas. Esto nos lleva a una pregunta: ¿por qué, si hay tanta demanda, no se construyen más casas?
2. El suelo disponible: un recurso cada vez más limitado
Aquí nos encontramos con el primer gran problema: la falta de suelo urbanizable, es decir, terreno listo para empezar a construir. En muchas zonas, especialmente en las grandes ciudades, simplemente no hay suficiente suelo disponible para nuevas construcciones. Y lo que es peor, muchos de los planes urbanísticos que deberían facilitar la creación de más suelo edificable no se han actualizado en décadas.
Imagina que quieres construir una casa, pero te dicen que el terreno que tienes no se puede usar hasta que se cambien unas normativas… de hace 30 años. Frustrante, ¿verdad? Pues esto es lo que está ocurriendo en muchos municipios de España.
3. El impacto de los altos costes de construcción
Otra razón por la que no se construyen más viviendas es el aumento de los costes de construcción. La pandemia, la crisis energética y otros factores han disparado los precios de los materiales de construcción. Por ejemplo, materiales como el acero o la madera han visto incrementos de hasta un 30%. Esto no sólo encarece las nuevas construcciones, sino que también hace que muchos proyectos no sean tan rentables.
Además, el sector de la construcción enfrenta un reto adicional: la falta de mano de obra cualificada. Muchos de los trabajadores en la construcción están envejeciendo, y no hay suficientes jóvenes con la formación necesaria para reemplazarlos. Esto no es sólo un problema de encontrar gente dispuesta a trabajar, sino de encontrar personas con la formación adecuada para manejar aparatos y tecnologías que pueden hacer que la construcción sea más eficiente.
4. El papel del sector público: más inversión y claridad regulatoria
Aquí es donde el sector público juega un papel fundamental. Uno de los problemas recurrentes en la construcción de viviendas en España es la incertidumbre regulatoria. Las normas cambian con frecuencia, y a menudo son diferentes entre municipios o comunidades autónomas. Esta falta de claridad no sólo desalienta a los promotores, sino que también ralentiza los proyectos en marcha.
Por ejemplo, imagina que has conseguido el terreno perfecto para construir una o varias viviendas, pero justo cuando empiezas, te encuentras con una nueva regulación que cambia los requisitos de edificación. Esto puede retrasar el proyecto meses, incluso años, y aumentar los costes de manera considerable.
Además, hay un aspecto que no podemos ignorar: el presupuesto público destinado a la vivienda ha sido insuficiente en los últimos años. Desde 2013, la inversión en vivienda protegida ha caído drásticamente, y actualmente estamos muy por debajo de los niveles necesarios para satisfacer la demanda. Si queremos cambiar esta situación, es vital que se amplíe el presupuesto para la construcción de viviendas accesibles. Esto no sólo aliviaría la presión sobre el mercado, sino que también ofrecería más opciones a aquellos que buscan una vivienda.
5. El alquiler turístico y su influencia en el mercado
A esto se suma otro factor que está complicando el acceso a la vivienda: el alquiler vacacional. Zonas como las Islas Canarias o Baleares tienen un porcentaje muy alto de viviendas destinadas a turistas, lo que reduce la oferta disponible para los residentes locales y aumenta los precios de alquiler y compra.
Es un tema complejo, porque el turismo es vital para la economía de muchas regiones, pero también necesitamos asegurar que haya suficientes viviendas accesibles para quienes viven y trabajan allí todo el año.
6. La solución pasa por la tecnología y la innovación
Aunque el panorama pueda parecer desalentador, hay soluciones en el horizonte. Una de las claves para superar estos desafíos está en la innovación y la tecnología en el sector de la construcción. La industrialización de la construcción, que incluye la prefabricación de partes de edificios en fábricas antes de ensamblarlas en el sitio, podría reducir los costes y acelerar los plazos. Además, la digitalización de los procesos podría hacer que la planificación y aprobación de nuevos proyectos sea mucho más rápida y menos burocrática.
Si conseguimos integrar estas tecnologías de forma eficiente, no sólo lograremos construir más viviendas, sino que también mejoraremos la calidad y sostenibilidad de las mismas. Y, por supuesto, esto también implica dar un paso adelante en la formación y especialización de la mano de obra, lo que beneficiaría a los trabajadores y a todo el sector.
Conclusiones
En resumen, aunque estamos enfrentando una serie de retos importantes en el mercado de la vivienda, existen soluciones. La clave está en actualizar nuestros planes urbanísticos, mejorar la eficiencia en la construcción, y equilibrar la oferta de alquiler vacacional con la necesidad de vivienda para residentes. Y, sobre todo, es crucial que el sector público asuma su papel en la inversión y regulación.
Desde Fintonic, estamos comprometidos en ayudaros a conseguir las metas que os propongáis a través de la pirámide del bienestar financiero, facilitando que podáis controlar vuestro día a día y cuidar de vuestro dinero. Sabemos que la compra de una vivienda es una de las metas más importantes para muchas personas así que seguiremos analizando estos temas y buscando formas de ser parte de la solución.
